SHICHAO ZHOU
May 11

重磅利好!不再受5万美元限制! 海外移民可无限额汇出在中国合法资产!

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文 by 投行事儿哥(欢迎订阅)

 

近日一条关于海外移民转移合法资产的新闻燃爆了海外华人的朋友圈。

众所周知,中国有着外汇出口管制,每人每年只能汇款5万美元到国外。

对于不少移民海外,想要在新家扎根的人来说,如何将中国的大笔资金转移到海外都是难事。

毕竟买房、买车、孩子教育还有各种保险,都是需要钱的!不少人为了拿到钱甚至铤而走险通过地下钱庄等非法途径!但其实就早在2018年年初,中国的外汇政策就已经悄悄做了调整,开始向海外华人提供合法转移资产的机会!

 

根据中国人民银行公布的最新外汇管理局《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》,来自中国的合法移民现在完全可以走相关合法流程,汇出超过5万美元的大笔资金至海外,将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现,通过外汇指定银行购汇和汇出境外!

而对于大笔资金转移者的要求是:必须是已经拿到国外永久居留权的中国公民或者外籍人士,包括从中国内地移居外国,或者赴港澳台地区定居的居民。

 

我们来看具体的身份要求:

 

◇ 必须是已经拿到国外永久居留权的中国公民或者外籍人士(包括从中国内地移居外国,或者赴港澳台地区定居的居民);

◇ 需将在中国境内持有的房产售出(可以将售房款一次性结成外汇转至当事人境外银行账户),其他有价证券和不动产也必须出售后才能申请资产转移;

◇ 对外转移的财产应是合法财产,且不得与他人有权益争议;

◇ 办理成功的申请人不得在中国境内提取外币现钞。必须直接将外汇汇往移民或继承人(电视剧)居住国或地区申请人本人账户;

◇ 所有合法移民到其他国家地区的中国公民,有且只有一次机会向外管局申请移民财产转移机会;

◇ 对转移资产的要求是:需将在中国境内持有的房产售出,其他有价证券和不动产也必须出售后才能申请资产转移;对外转移的财产应是合法财产,且不得与他人有权益争议。

如果想要申请,必须准备以下的材料:

 

◇ 身份证明文件(身份证、户口本、永久居留证等);

◇ 中国驻外使馆出具(或认证)申请人在国外已取得永居身份的证明;

◇ 境外生活的证明材料,如驾照、银行账单等3种以上证明文件;

◇ 银行存款的完税证明;

◇ 原房产证(售房前)复印件,卖房时的税票及税务局完税证明原件,过户后新不动产权证复印件;

◇ 存量房屋买卖合同(网签合同)。需要注意的是房子全款的价格指的就是合同价格和完税价格,结算外汇时只能按照可证明的价款计算;

◇ 委托他人办理资产转移的,应提供委托代理协议(提供原件、无需公证),代理人身份证明复印件;

◇ 指定汇出接收银行。这一点需要提前与境内汇出行沟通能否办理移民财产转移汇款业务,境外接收行能否接收境外汇入,账户是否支持接收该汇入币种。汇出、汇入账户户名均属申请人同一人。

 

另外需要注意的是:(1)申请材料齐全后,大约20个工作日,且绝不能漏接電話,因从批文下达之日起计算15个自然日必须完成购汇转款业务,逾期不侯;(2)所有合法移民到其他国家地区的中国公民只有一次机会向外管局申请移民财产转移,不得申請第二次。而且款项汇出汇入的账户户名必须是申请人同一人,而且办理成功的申请人不得在中国境内提取外币现钞,只能通过汇款汇到境外。

 

购汇、财产转移问题一直是海外华人的心头病,近年来中国资本管制日益严格,华人转移境内资产更变得难上加难。不过,值得高兴的是,中国外管局的这条法规,终归是为海外华人转移资产提供了一条合法、正规的途径。

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  • SHICHAO ZHOU
    May 24

    文 by 王红雨在加拿大(欢迎订阅) 房地产市场和股票市场一样,有很多的数据和指标,可是 用数据、K线作为依据,既做不好股票投资,也做不好地产投资。 我身边地产投资比较成功的人,既不看数据,也不看指标;总盯着数据,算呀算的人还真没有投资回报丰厚的。投资股票的人,上瘾一样地每天听股市新闻,有人甚至离不开彭博资讯,而不看股市涨跌信息的巴菲特,却是全世界独一无二的股神。看地产数据最频繁的人,通常是没买房的人,搞不清真正需要关心些什么,除了日日夜夜盼着房价下跌之外,就是找各种数据来看。为了迎合这种需求,一些地产经纪很殷勤地提供这些数据,例如,上个月二手房成交量和平均成交价,价格与去年同期的对比,各类房产平均挂牌时间的变化等等。其实, 房地产的交易数据,一点儿用处都没有 , 和股票的K线一样,是历史交易数据,上个月的数据说明不了这个月或明天要发生什么。 一直特别关心房地产数据的,是一套房子都没有的人;偶尔关心房地产数据的,是最近要卖房或买房的人;几乎不关心房地产数据的,是成熟的房地产投资者。引用一下《中产阶级如何保护自己的财富》一书“房产投资行业的禁忌”章节的一句话来说就是“ 账算得越细,钱输得越多 ”。用冯仑在《岁月凶猛》一书中的说法就是:整天对房地产市场的冬天忧心忡忡的人,最后都死在了冬天里。房地产数据,有用的很少,我把自己常看的数据告诉大家。房产投资回报率,不用总是斤斤计较,有个大数即可,把我经常参考的,比较粗放的几个指标也介绍给大家。记住, 如果数据和公式真的很重要,这个世界的首富应该是位数学家,而事实并非如此 。人类能算出火箭的运行轨迹,并把卫星成功地送入指定地点,但没有人能算出来下周一道琼斯工业指数收盘时的价格。什么原因呢?奥派经济学认为, 经济活动中,只有人的行动才能做出经济决策 ,每个人,每分每秒都在做着决策,请问数学家,该如何计算股市中所有人的行为结果呢?牛顿曾在南海泡沫时输掉了衬衫,事后他说:我能算得出天体运行,但我算不出人性的贪婪欲望。投资,乐趣就在于,人性的不可知,无法算,否则数学成绩好的同学都发财了,而我等碌碌之辈岂不一辈子受穷? 01. 加拿大房地产投资者需要关心的数据 我一点儿都不关心房地产交易数据,是因为经济学的200多年研究中,从来没有发现 需求量 的决定因素是什么,因此也没法预测需求量,上个月的房地产交易数字,是已经看到的需求量,不代表这个月也是这么大的需求量。换句话说,市场上一定有需求也有供给,但就是不知道具体的需求量,原因上面已经说了,只有人的行动能做出经济决策,每个人、每个家庭什么时候决定买房,买多少钱的房子,买哪里的房子,谁都预测不到,因此,交易数据是毫无用处的数据。香港2013年,有一个新楼盘发售,超额认购50倍,100个单元,500人申购,突然,政府宣布了推出非居民买家税,结果呢?最终卖出了50套,恐惧吓跑了450人。需求量这个东西,建立在人性上,贪婪还是恐惧,瞬间发生变化,因此看着K线预测需求量,完全不靠谱。 每四年,加拿大进行一次人口普查,最近的一次是2016年的人口普查,数据及分析陆续在2018年底之前已经公布。房地产,长期看人口,中期看土地,短期看金融。人口数据的变化,关系到加拿大房地产市场的发展。2016年人口普查,加拿大有3520万人口,家庭数量1410万户,即,每户2.5人,全国950万户家庭有自己的自住房房,占家庭总数的67.8%,多伦多房屋自有率66.5%。大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%。 2011年到2016年,加拿大人口增长5%,在大都会中,多伦多的人口增长最快,增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后,一直是加拿大第一大城市,而且人口增速在加快。 根据上面的数据,加拿大的多伦多是房地产投资的首选之地。 中期看土地,土地供应量如果缺乏弹性,说明房价会持续上涨。 供应量,一是看新房的投入使用数量,二是看租房市场的空置率。 每年,我会对比一下新房和二手房的成交数据。二手房的交易量只是存量房屋的易主数据。新房的销售数量,反应的才是房屋供给量,如果供应量小于人口增加,房屋会供小于求,推高房价。另外,新房就是期房,即,期货;二手房是现房,成交价是现价。如果期货价格比现货价格高很多,可以说明未来房价的走势是上涨。从数据上看,大多地区新房的增量没有跟上人口的增加。房产数量的供应情况,从租房市场的空置率也能反映出来:大多地区房屋空置率从正常的4%已经下降到了1-2%,而且过去5年都是如此,空置率已经降无可降。低空置率导致了租金加快上涨,2018年部分地区租金年涨幅达到了10%。 短期看利率。我个人对利率的看法是: 央行调整短期隔夜利率的能力比较强,也容易,但对于长期债券收益率,控制起来难度非常大,尤其是采用了QE之后,再想加息就特别难 ,例如,日本是在2001年最先使用QE的,18年来一直试图加息,但每次都失败。美国2009年使用QE来降低长期利率,如今加息遇到了巨大的阻力。 如果未来3-5年仍然处于低利率,那么借贷才是积累财富的途径。 02 被误解的流动性和现金流 房地产投资,经常被诟病的两个问题是:1)流动性差;2)没有现金流。先说说流动性问题,如果你的支票账户里长期保持着5万元存款,同时持有300万房地产,你觉得流动性差吗?要不要一定持有300万的股票或债券才算流动性充足呢? 流动性,足够即可。 现金流的问题就更有意思,不知道哪来的理论,认为投资房地产一定要有正的现金流。投资股票的时候考虑现金流问题吗?一只很好的成长股,分红很少但价值增长很快,也是值得投资的。“现在房价太贵了,买多伦多市中心的投资房,没有现金流,去卫星城去买房吧。”这是TOTALLY 错误的思想。 负现金流=首付的分期付款 。同一处房产,如果20%首付,负现金流,每月要倒贴300元;如果首付30%,每月收支平衡,很显然,每月倒贴的300元就是首付款30%和20%之间的差额所导致的追加首付款造成的。如果存在负现金流,银行还能批给你贷款,说明你已经极大地运用的银行的杠杆。“XX市的房地产非常适合投资,因为有正现金流。”这是纯粹的误导。地产投资的本质是: 利用杠杆持有房产,不断加按贷款,从每一块砖里提取资本,购买更多房产,再提炼,再购买的一个过程,与租金是不是有正现金流没有一毛钱关系 。投资的目的是获取财富,没有谁是靠租金,靠正现金流积累财富的。租金收入再加上能力范围内的首付追加,能够持有房产即可。过度追求正现金流就是把方向搞错了,是大问题。塞缪尔巴特勒有句名言:“ 母鸡仅仅是一个鸡蛋制造另一个鸡蛋的方式 ”。我们要的是鸡蛋,如果你抱了一只公鸡回来,能下出蛋呢?正现金流不仅不是必须的,对很多家庭还是负担:所得税的税率有可能因为地产投资收入而被抬高。 民用物业,在评估房产市场价的时候,参照的是周边近期售出的房产价格。对于民用物业的投资者来说,提高租金并不能提高房屋的市场价,保护好社区环境才是提高房价的正确方式 。 商用物业,评估房产市场价的时候,参照的是该物业的租金水平和空值率,通过提高租金并降低空置率,就可以提高房价。“ 现金的现金回报率” =年现金收入首付款。 经常被用于商业地产的投资回报计算。年租金现金收入10万,首付款100万,现金的现金回报率是10%。在商业地产投资中,这个指标在10%到20%之间,越高越好。在加拿大,因公司的所得税税率低于个人税率,因此商业地产投资,追求现金的现金回报率是合理的。 03 可供借鉴的地产投资回报率 我最常用的一个计算投资回报率的指标是 “毛租金乘数”,即,房价与毛租金的比例,毛租金乘数越小越好。 例如,A房产,50万的房价,月租金2500,毛租金乘数200;B房产,70万的房价,月租金也是2500,毛租金乘数280,A房产的投资回报高于B房产。在多伦多,公寓/CONDO的毛租金乘数在200-300之间。独立屋的毛租金乘数在400-700 之间。很多人也把这个指标是作为丈量泡沫大小的依据,乘数越大,泡沫越大。如果只看这个指标,你会发现,偏远地区的房产非常适合投资,但偏远地区空置率高,房价上涨速度慢,因此 这个指标只能用于类似社区、同一类房产,不同的两个房产的比较 。 “资本化率”,不考虑贷款因素,单纯看房产的盈利能力,即,营业收入与房屋售价的比率,是假设全款购入房产,资金产生的回报率。 对于民用住宅来说,资本化率低,说明售价高,房产地理位置处于房价上升,中产阶级和高收入人群的地区,投资风险小。资本化率高,说明售价低,房产地理位置处于房价下降,贫困和低收入人群的地区,投资风险大。资本化率可以变形,即,加入贷款因素,用于判断房产的卖出时点。我们都知道,当利率上升到一定程度时,持有投资物业会亏损,而这个临界点是通过变形后的资本化率计算的。如果年租金12万,支出7万,营运净收入就是5万,如果房产市值71.5万,资本化率就是7%,当利率高于7%时,就出现了 利率高于资本化率的“负杠杆效应”,这是强烈的房产卖出信号 。 “投资回报率”,return on investment ROI,即,收入减成本除以成本的比率。 这是实实在在量化投资效果,用于地产投资和其他投资做比较的指标。以投资公寓/condo为例,如果是负现金流,成本就是首付加上每月追加的首付款,收入就是毛租金减掉各种费用后的净收入。举两个例子,A房产,年租金收入12640,保险费137,利息支出4542,大楼管理费2101,维修费900,地税1937,净收入1994,首付4万,年租金投资回报4.98%。B 房产,年租金收入18000,保险费130,利息6333,管理费3096,地税1644,净租金收入11203,首付款71000,年租金投资回报率16%。地产投资者,可以看一下每年报税时填报的T776表“Statement of real estate rentals”,自己可以算出来地产投资的租金回报率。税后的投资回报率很难计算,原因是每个人的边际税率不一样。总体的投资回报率,要等到售出房产,交了资本利得税才能算出。同一处地产,因为贷款占房价的比例不一样,因此即使同一栋房屋不同的投资人所获得的ROI也不一样,因此,没法和别人比,只能和自己的其他投资选项比。 从初期投入,到售出房产,综合的投资回报要看总的租金收入和资本利得收入,以及对应的税率。净租金收入,每年要同其他个人收入一起纳税,净租金收入有可能导致家庭总的边际税率上升,租金净收入太高反而会导致当年家庭总的税收负担加重。资本利得税的税率是工薪收入或净租金收入税率的一半,房产售出的那一年才需要交纳。高收入家庭不必追求较高的租金收入,同时尽量推迟资本利得税的交纳时间。面对加拿大的高税率, 税民可以使用的最有效工具是3D:Defer, Divide 和Deduct , 其中尽量拖延交税时间是上策中的上上策,因此, 长期持有房地产,能不卖就不卖,可以最大限度地提高房地产投资的最终收益率。 同时, 要不断加按投资房,降低净租金收入,从而降低当期税收额, 加按的资金用于下一项投资,待日后家庭总体收入降低并需要现金流的时候,再加速偿还投资房按揭贷款。 05 看不到的地方和算不清的账 在《穷查理宝典》中,芒格的朋友评价巴菲特和芒格的投资策略是:长年精心维护着他们复利的机器。对于地产投资,就是需要长年维护我们的杠杆。自住房,杠杆一定要低,最好早日还清自住房。投资房,如果杠杆太小会降低收益。加按投资房,就是从房产中提取资本,这个步骤是肉眼看不到的,需要用知识和经验才能看到。加按投资房,取回初始投资,继续持有房产,不仅尽量延迟了支付资本利得税,而且使这笔地产投资的收益率不好算了,因为投入的成本变成了0或负数。从这个角度上看,地产投资最高境界不是追求租金回报,而是看到别人看不见的地方,不去算那些根本算不清的账。 只要利率低,只买不卖。 房地产,是我们每个人都熟悉的资产,从小就住在房子里,不陌生。投资房地产只不过是买来房子租给别人住,自己收租金,不需要令人炫目的财技,大妈都会。投资股票,需要长时间的学习,交给理财顾问就不管了,恐怕没那么简单。同样的投资回报率,我会去投资自己熟悉的资产。托马斯卡莱尔有句名言: “人的任务不是去看清远处模糊的东西,而是去做好身边清楚的事情。”
  • SHICHAO ZHOU
    May 11

    文 by 公众号:王红雨在加拿大(欢迎订阅) 对房地产投资感兴趣的朋友很多,但真正掌握章法的人却非常少。即使有能力,有行动的投资者,买了2、3套房产就遇到了无法再贷款的困境。来咨询的朋友,很多人已经成了“房贷植物人”,除了搬家,根本无法救治。怎样能持续保持借款能力,多买几套投资房呢?除了一定要看我在油管上的2个半小时的视频,还要把这篇文章“收藏”,作为防差错手册,经常看看。 视频地址:https://www.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=jrKyvtCoSnE&from=groupmessage&isappinstalled=0&app=desktop 01 为什么要进行多套房地产投资 首先,加拿大是一个典型的发达国家,劳动法已经开始保护工人,资本家、企业家、创业家们已经放慢了脚步,一切都比发展中国家的节奏慢了很多。发达国家的国内生产总值增长非常缓慢,远远低于中国。移民到发达国家的人,会发现有一种使不上劲的无助,原因是发达国家的财富存量很大,但增量不多,创造财富的机会很少。发达国家已经过了创富的阶段,社会中财富增量有限,但 财富存量巨大,新移民要赶超现有居民的财富,最好的办法就是利用杠杆,从现有财富池中分一勺羮 。新移民,如果像老居民一样朝九晚五地工作,财富差距会越来越大。 其次, 利率是资产配置的方向标,低利率且有通胀的情况下,有利于借贷; 高利率有通缩的情况下,有利于投资固定收益的债券。全球处于低利率已经有10年之久,美联储本打算将利率恢复到正常,鼓励储蓄,但过去10年来政府和民间借贷的量太大,加息太快恐怕没能去杠杆,反而把杠杆压断了。我个人对利率的看法是: 央行调整短期隔夜利率的能力比较强,也容易,但对于长期债券收益率,控制起来难度非常大,尤其是采用了QE之后,再想加息就特别难,例如,日本是最先使用QE的,18年来一直试图加息,但每次都失败。如果未来3-5年仍然处于低利率,那么借贷才是积累财富的途径。 欧神说的“建立以房贷为核心的资产包”,历史条件就是低利率环境。试想,如果利率是10%,你还贷款买房吗?而利率是3-4%,为什么不贷款买房呢? 第三,自住房是消费品,不能产生租金,因此不能归类为资产,而且有贷款的自住房算是最大的一笔“坏债务”,只有 投资房,能够产生租金收入的房产才算得上是资产,当然,资产越多越好 。房产作为资产,有抵押物的功能,每一块砖都能提炼出资本,用于下一次投资。买的投资房越多,资产越多,提炼的资本越多,资本越多,买入的资产越多,而资产是平衡我们一生收入的工具:收入高的时候,储蓄到资产仓库中,年老体弱收入低的时候从资产中取出现金享受退休生活。如果正当壮年,收入远高于开销,把收入落砖为安,是资产和资本积累的重要途径。 除了上述三个主要原因,还有: 人口会不断增加,相信后来的新移民更有购买力,房价会稳步升高;新房空置率极低,说明房产需求强劲,租金有保障;加拿大金融体制保守,为房地产市场的健康稳定发展保驾护航;家庭进行的投资,以保守为主导思想,对于不熟悉的资产仓库,轻易不要尝试,房地产是经过了千年考验,安全的资产仓库 。 02. 人生苦短,没有时间积累多套房首付怎么办? 富爸爸系列《房地产投资指南》一书,第十六章是富爸爸顾问,房地产投融资专家韦恩帕默分享的投资经验,他的经验是我第一次看到有人把房地产投资中最最最重要的一个因素——时间,当成投资的关键因素写到书里。韦恩帕默的房地产投资公式是这样的: 财富=交易X机遇X(才智+资本)÷耗时 。如果完成一笔交易,创造一笔财富所用的时间太长,有可能得不偿失,甚至是亏损的。大多数经济学家在研究和解释经济行为的时候,也没有考虑耗时因素,最匪夷所思的是,所有正规的经济学教材中,没有一本分析投资或生产的时间回报问题。所有的问题,尤其是经济问题,都有一个制约因素,那就是时间,以个人投资为例,55岁实现财富自由,与85岁才实现财富自由相比,后者的自由基本上已经没有任何意义了。《正阳门下的小女人》有一个场景是:与俄罗斯的易货贸易,产品选择了易腐烂的水果,由于运输延误,水果都烂在了车厢里,这一单生意的结果几乎是全损。时间的重要性,再怎么强调都不过分。我曾在朋友圈看到一篇文章的题目,大概是说,财富积累是三辈子的事,我没打开看,因为我觉得这是个对自己的人生不负责任,而且坑儿坑孙的看法。财富积累必须在一代之内结束,否则毫无意义。来到这个世界上,每一个人的初始状态都是光着屁股的赤贫,离开的时候也差不多是这样,但过程中,不能这样。把希望寄托在第二、第三代,那此生的意义何在?张五常的《经济解释》第三卷第八节,标题是《交易速度与期货市场》谈到了一点点交易时间和耗时问题,但没有深入探讨。我想这就是经济学家,与投资者和企业家的不同,拿自己的钱冒险的人,不可能不考虑交易耗时;时间的有限和稀缺性,对投资和交易有着致命影响,而这个问题对经济学家来说,反而不重要了。 多套房投资,靠自己攒首付,一辈子也就3套房,不会更多了。所以,有生之年购买的投资房超过3套,最关键因素是: 在收入最稳定,最高的5-10年内,购入投资房,并不断加按已有的投资房;自住房按揭贷款余额尽量保持在最低,理想状态是自住房贷款余额保持在年收入的3倍以下,最好是付清自住房按揭贷款;安排好投资房买入时间,两套投资房的买入时间间隔在1年左右;控制好每笔投资房的贷款金额,单笔贷款金额在家庭年收入的4倍以下;除非打算换自住房,否则不要把自住房加按;永远不要自己毁掉房产的资本性,不要非法分租,不要非法改建;不要购买大多数银行都不做贷款的房产;投资房尽量不要计提折旧/CCA。 投资多套房的理想很丰满,现实很辛苦,在累积房产的5-10年里,需要推迟其他欲望的满足感,舍得多交税,竭尽全力,集中所有注意力,迅速积累起房地产财富,形成以“房贷为核心的资产包”,除非利率大幅上涨,否则不要轻易卖掉任何一套投资房。 03. 多套房投资半途而废的那些教训 教训一,最严重的教训,是不断从自住房中取出房权做投资房首付,直到有一天,自住房贷款余额高到再也无法申请到投资房贷款。这是很多本来具有多套房投资条件,但却半途而废的一个最重要原因。这种情况就是我以前说的“房贷植物人”现象,一旦出现这个症状,要么自己搬到贷款金额最少的房子去自住,要么回到新移民状态,日积月累加速偿还自住房贷款,没有其他捷径。记住, 不要加大自住房按揭贷款的余额和月供,除非准备换自住房。 教训二,投资房单笔贷款金额超过年收入的5倍,投资房多年无法进行加按。这种情况出现在借款人谎称投资目的房产是自住目的,导致某一笔投资房贷款的金额超过了家庭年收入的5倍。出现这种情况, 这套投资房产多年无法做加按,这套投资房的资本属性被剥夺 ,成为了一个“僵化的资产”,大大增加了多套房投资计划的耗时,降低了资本流动速度。记住,选择投资房,尽量选择在人口密集地区,交易活跃但是单价低的房产,例如,多伦多的二手CONDO,单笔贷款金额万万不能超过家庭年收入的5倍,最好控制在4倍左右,这样的房产加按最容易,2-3年就可以从砖头里榨取一遍资本。 有位朋友2017年5月在多伦多买了一套73万的公寓,2019年加按时评估价94万,家庭年收入19万多,自住房贷款余额很低,这种情况,加按后,立刻0首付买下一套投资房。让我们再回顾一下财富积累公式: 财富=交易X机遇X(才智+资本)÷耗时 ,资本越多越好,交易耗时越短越好。 教训三,自毁资产。民用住房的地产投资,要想不断加按,就必须符合银行对房产的要求。如果买下一个居民物业之后,进行非法改造,非法分租,银行不能再加按了,这套房产也就成了“僵化的资产”。很多人对资本主义制度能创造巨大财富这件事非常感兴趣,从马克斯到现代经济学家们,讨论资本力量的书多如牛毛。在我看过的书里,把资本主义能够创造财富说的最清楚的一本书是《资本的秘密》作者是位秘鲁的学者,他站在资本主义制度之外来看资本主义国家为什么富有,他看到的是:资本主义国家的居民,因为身处资本主义制度之中,反而不 识别庐山真面目了。举个例子,作者发现,在墨西哥和秘鲁,交易一笔房屋产权需要的时间要将近2年;发展中国家的很多房产不具备完整的产权,例如,中国的很多大学建了房子给教授们住,教授交了100万元换取了使用权,因为教授们并不拥有产权,所以没法拿这样产权的房子做抵押加按,100万就这么沉没到资产里了,这样的小产权房产全部是“僵化资产”。非资本主义国家的僵化资产比例惊人,无法转成资本或生产资料,而且交易过程不仅缺乏法律保护而且耗时冗长。我们身处资本主义国家, 自毁资产的资本属性,是非常愚蠢和短视的。 教训四, 自住房,以租养房,很难自拔 。很多人把地下室分租也作为了房地产投资的一个类型,如果是自住房分租,只能说明一点:自住房买贵了,自己负担不起,需要以租养房。自住房,够住就好,我们不是活给别人看的,没有必要去当房奴。自住房债务是地产投资最大的障碍,以租养房的人,恐怕一辈子守着自住房无法脱身。优质社区,很少有房主分租地下室,一些半独立屋的社区分租严重,小区里车辆停得满街都是,这些社区的环境被房主们人为地破坏了,房价增长缓慢,如果已经选择了这样的社区,建议尽快搬离。一辈子只守住一套房子,社区环境还正在被破坏中,对以房养老来说,是最慢的积累房产的方式,建议,尽快摆脱这种在跑步机上奋力飞奔却原地不动的做法。 教训五, 每个银行都有自己的房贷政策,购买的投资房,只能在极少数银行获得按揭贷款,会限制多套房投资计划的实施。 目前的多套房投资贷款政策是:借款人最多名下有11套房,其中投资房不超过10套,在某一家银行的贷款笔数不超过5笔,超过这个天花板限制的贷款,属于商业贷款,而不是居民物业的按揭贷款。每个银行对物业也有要求,例如,4家银行对投资房低于500平方尺的楼房/condo不给贷款,只有1家银行可以。那么,买500尺以下投资房的投资人只能在这一家银行贷款,所以无论如何也不会超过5套房产。 教训六,不舍得交税。以前说过很多次了,这里再重复一遍:自雇人士可以自行决定公司开给个人的收入多或少,按揭贷款要看个人收入,而不是公司收入,自雇人士给自己发放的收入太少,会阻碍多套房投资的计划。每个银行看待租金的方式都不一样,5家银行,5种算法。因为有些银行要用投资房的净收入来抵消债务,因此,投资房计提折旧/CCA会降低借款能力。 加杠杆期间,要舍得交税,累积起房产之后再考虑节税问题。 对于没有房产,或房产数量在3套以下的读者来说,这篇文章的难度比较高。建议“收藏”并反复阅读。投资多套房的题目,很受欢迎,但实践者非常少。金马蹄地区,拥有多套房的总人数只有12万,占总人口的比例1.8%左右,但这么多出租房是谁提供的呢?答案很显然,了解了多套房投资技巧的投资者持有着不止一套房产,已经遥遥领先于还没有入门的人。
  • SHICHAO ZHOU
    May 8

    文 by CIBC 贷款专家王泓Betty 647-833-1250 前不久自由党政府公布的2019年预算案中,“降低首次购房的门槛”算是最大的亮点之一,也就是首次买房者补助计划 First-Time Home Buyer Incentive,FTHBI 。而这项政策的受益人群,正是千禧一代的年轻人。于是有媒体以“房价打9折”或政府出钱10%帮你买房为题解读,。 导致有意向买房人群纷纷致电贷款经纪,询问是否能得到这部分款项,其实真实情况并不是像你想的那样。 据报道,自由党政府在预算案中表示,由于多伦多等城市房价过高,年轻人难以入市,政府将通过调整市场供需政策和监管措施,帮他们实现买房的梦想。 (1)政府将允许首次置业者从RRSP内提款的限额从$25,000元增加至$35,000元,这可以令千禧一代和其他首次购房者提供更容易负担的住房。然而,这些款项仍需要在15年内还清。 (2)CMHC则宣布,家庭年收入在12万元或以下,或单身人士在5万元以下,可以向CMHC申请共同拥有资产贷款(免息),用作为买屋首付。购买新屋的贷款额最多是房价的10%,二手屋最多是5%。 给大家简单举个栗子: 某位年轻人打算购买一套40万元的二手。可是他手上仅有两万元,于是只能首付5%,并需要按揭38万。然而在新政策下,他可以通过CMHC的贷款,将首付提高到四万,也就是10%,而他的按揭额也将降到34万。这样,他每月的供款就会从1970元,降低到1750元。当然, 买家日后出售房屋时,便要清还CMHC的无息贷款 。 华人买房几乎无人受益 首先,FTHBI由国有企业——加拿大房贷及住房公司(CMHC)负责。对于华人来说,一般首付都会超过20%,这样就可以避免CMHC的强制保险,而 FTHBI的补助只给CMHC保险按揭客户(也就是强制购买CMHC按揭保险的首付不足20%的买家)。仅此一条就注定华人受益者微乎其微。而且CMHC目前房贷保险运作方式是,首付越少,保险费率越高 。如首付5%,CMHC首付补助5%,买房人虽只需贷款90%,但仍得按95%贷款计按揭违约保险费率 。 此外, 买家必须凑齐至少5%的首付,家庭年入必须在12万元以下 。除此外什么细节都没有,那么首付补助怎么还?这里面的学问大了。 CMHC提供的这笔首付,最终都是要还的 ,或卖房时还,或买家提前还。但买家是只还补助款(相当于是政府无息贷款)?还是政府从房屋今后售价中按当初首付补助比例提取5%或10%?目前还不清楚。 上述两个还款方案,具体计算起来,差别很大。 再来举个栗子 ,房价40万元,CMHC首付补助10%(相当于4万元),几年后房子升值至60万元出售,按无息贷款方式,只需还4万元。如按10%的首付补助比例还,得还6万元,对于政府和纳税人来说,是赚了。 如果房子从40万元贬值至30万元,按原补助金额还,仍需还4万元。按首付补助比例还,只需还3万元,对于政府和纳税人来说,是赔了。 政府补助购房会导致房价大涨? 按照规定房贷不能超过申请人年收入的4倍,即按揭贷款和CMHC贷款之和不能超过48万元。由于贷款有上限,接受首付补助的人非常有限,对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的温哥华和多伦多首次买家来说,几乎没什么帮助,申请的人估计也很有限。 Options for Homes(OFH)非盈利住房机构CEOHeather Tremain女士认为,首付补助计划每年只耗资4亿元左右,金额不大,对房价影响估计也是微乎其微。卑诗大学商学院教Thomas Davidoff说,2016年卑诗政府搞的首次买家5年无息贷款补助,相当于白给钱,变相地刺激住房需求,结果是也没对房价上涨产生压力。加拿大全国平均房价为37万左右,也就是说除了多温以外的其他地方符合条件的首次买家会受益。

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